Le bail commercial en résidence-services

Quel est le fonctionnement du bail commercial en résidence-services ?

Le bail commercial est le document qui permet de déterminer le cadre juridique du bail lmnp et sa durée. Ce document permet d’avoir plus de clarté en ce qui concerne :

• le temps ;
• l’engagement des parties ;
• le montant du loyer ;
• les modalités de règlement et de réévaluation ;
• la répartition du paiement des charges entre le propriétaire et le gestionnaire.

Tout ceci permet d’éviter les malentendus dans le cadre de la gestion du bien. Le bail commercial est établi pour une durée minimum de 9 ans qui peut être renouvelée avec l’accord commun des deux parties. Il fait également mention des conditions dans lesquelles auront lieu sa résolution comme le non-paiement du loyer par exemple.

Grâce à la signature d’un bail commercial, l’investisseur devient un propriétaire bailleur et il revient à la société de gestion de gérer le bien immobilier comme il le faut, et ce, dans le respect des règles du 1er janvier au 31 décembre. On en déduit donc que les propriétaires de résidences services sont déchargés de toute tâche liée à la gestion à savoir : la recherche de locataires, la gestion des états des lieux et des parties communes.

Quels sont les avantages du bail commercial en résidence-services ?

Dans le cadre d’un investissement en résidence-services, le bail commercial présente plusieurs avantages pour les investisseurs. Nous pouvons citer :

• Une gestion facilitée : dans le cadre de la gestion de votre résidence-services, le gestionnaire s’occupe de tout à savoir l’entretien de la résidence, la recherche locataire et autres ;

• Une possibilité de recevoir des loyers fixes et réguliers : la plupart du temps, les loyers sont payés soit mensuellement ou trimestriellement, peu importe le taux d’occupation de la résidence. Vous avez donc l’assurance de recevoir vos loyers de manière régulière et à la bonne date ;

• Une meilleure maîtrise des dépenses et des charges : avant la signature du bail commercial, les charges qui incombent au propriétaire et celles qui incombent au locataire sont définies à l’avance. Cela permet à l’investisseur d’avoir une meilleure compréhension de son investissement en résidence-services sous bail commercial ;

• Une exonération de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : l’investisseur est exonéré du paiement du CFE. Cette obligation incombe à la société de gestion de la résidence ;

• Une possibilité de récupérer la TVA : en cas d’achat d’un bien immobilier neuf, vous pouvez bénéficier d’une récupération de la TVA. Toutefois, la société de gestion doit proposer au moins 3 des 4 services para-hôteliers que sont l’accueil, le ménage, la fourniture de linge et de petit-déjeuner. Il faut également que le bien soit conservé durant 20 ans. Toutefois, la TVA peut rester acquise au propriétaire vendeur même si la vente est réalisée avant le terme des 20 ans dans le cas où le bien serait vendu à un investisseur aussi assujetti à la TVA.

Quels sont les points importants à vérifier avant de signer un bail commercial ?

Certains points doivent être pris en compte avant de passer à la signature d’un bail commercial. Pour commencer, il faudra vérifier la qualité du gestionnaire de la résidence. Ce dernier doit être expérimenté et fiable. Assurez-vous en outre si le bail commercial fait mention de manière spécifique de la destination des locaux et les services proposés.

La durée du bail doit être aussi vérifiée pour voir si elle convient à la durée légale prévue par la loi. Pour finir, vous devez vérifier la base de calcul de la revalorisation des loyers. La revalorisation des loyers doit être faite en fonction d’indices spécifiques définis par la loi et publiés par l’INSEE.